การทำนิติกรรมอาคารพาณิชย์

กรณีการต่อสัญญาเช่า

สำนักงานฯ จะแจ้งระยะเวลาการต่อสัญญาเช่าและอัตราค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อให้ ผู้เช่าแสดงเจตจำนงและทำสัญญาเช่าก่อนสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุด โดยสำนักงานฯ จะทำการตรวจสอบ สภาพอาคาร/พื้นที่ที่เช่าและจัดทำข้อมูลการเช่าไว้ล่วงหน้าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า หากผู้เช่าประสงค์ จะต่อสัญญาเช่าครั้งใหม่จะต้องปฏิบัติตามระเบียบหรือเงื่อนไขที่สำนักงานฯ กำหนดไว้ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีไม่ต่อสัญญาเช่า

ในกรณีที่สำนักงานฯ มีโครงการพัฒนาที่ดินซึ่งเป็นเหตุให้สำนักงานฯ ไม่อาจต่อสัญญาเช่าให้ผู้เช่าได้ตามปกติ สำนักงานฯ จะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดโดยจะแจ้งเป็นหลักการเบื้องต้นให้ผู้เช่าทราบ

กรณีการขอทำสัญญาเช่าใหม่เมื่อผู้เช่าถึงแก่กรรม

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวแก่ผู้เช่าเท่านั้น เมื่อผู้เช่าถึงแก่กรรมถือว่าสัญญาเช่าระงับ แต่อย่างไรก็ตาม สำนักงานฯ ได้พิจารณาให้สิทธิแก่ทายาทที่เป็นบิดาหรือมารดา สามีหรือภริยาที่ชอบด้วยกฎหมายหรือบุตรของผู้เช่า เป็นผู้ทำสัญญาเช่าต่อจากผู้เช่าซึ่งถึงแก่กรรมได้โดยทายาทจะต้องไปแจ้งต่อสำนักงานฯ เพื่อขอทำสัญญาเช่าใหม่ และดำเนินการตามระเบียบหรือเงื่อนไขที่สำนักงานฯ กำหนดไว้ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีการโอนสิทธิหรือการให้เช่าช่วง

ตามเงื่อนไขสัญญาเช่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวแก่ผู้เช่าเท่านั้น ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่เช่า ด้วยตนเอง จะให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน หรือทำสัญญาให้บุคคลอื่นได้รับประโยชน์จากการใช้พื้นที่เช่า โดยผู้เช่าได้รับเงินตอบแทนไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบสัญญาลักษณะใด เช่น การทำสัญญาร่วมทุนทำกิจการ สัญญาให้บริการ สัญญาให้ใช้ทรัพย์สินอย่างหนึ่งอย่างใด หรือทำนิติกรรมอำพราง หรือกระทำการในลักษณะ ทำนองเดียวกัน ซึ่งรวมถึงการจัดแบ่งสัดส่วนพื้นที่หรือให้บุคคลอื่นประกอบธุรกิจใด ๆ ในพื้นที่เช่าให้ถือว่า การดำเนินการในลักษณะนี้เป็นการปฏิบัติผิดสัญญาอย่างร้ายแรง หากผู้เช่าที่ประสงค์จะโอนสิทธิการเช่าอาคาร ให้กับบุคคลอื่นหรือจะให้ผู้อื่นเช่าช่วง จะต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานฯ และปฏิบัติตามระเบียบหรือเงื่อนไข ที่สำนักงานฯ กำหนดไว้ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีประสงค์จะเช่าอาคาร/พื้นที่ใหม่

หากประสงค์จะเช่าอาคาร/พื้นที่ว่างบริเวณสยามสแควร์หรืออาคารวิทยกิตติ์โดยตรงจากสำนักงานฯ สามารถตรวจสอบข้อมูลอาคาร/พื้นที่ว่าง เพื่อทราบข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งอาคาร/พื้นที่ว่าง สภาพ อาคาร อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขการเช่าได้ที่ส่วนบริหารกิจการศูนย์การค้าสยามสแควร์ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีการนำสิทธิการเช่าไปประกันการชำระหนี้

เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าอาคารพาณิชย์ที่ประสงค์จะนำสิทธิการเช่าไปประกันการชำระหนี้ สำนักงานฯ จึงได้กำหนดวิธีปฏิบัติในการดำเนินงานโดยกำหนดหลักการทั่วไปว่า สำนักงานฯ จะพิจารณาเฉพาะการนำสิทธิการเช่า ไปประกันการชำระหนี้กับเจ้าหนี้ที่เป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินเท่านั้น (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีการขอส่งคืนอาคาร/พื้นที่

ผู้เช่าที่ไม่ประสงค์จะต่อสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่หรือต้องการส่งมอบอาคาร/พื้นที่แก่สำนักงานฯ ผู้เช่าจะต้องแจ้งกำหนด วันที่จะส่งมอบอาคาร/พื้นที่ คืนก่อนวันครบกำหนดสัญญาเช่าเพื่อสำนักงานฯ จะได้ตรวจสอบหนี้ค้างชำระ และนัดหมายวันส่งมอบอาคาร/พื้นที่ตามระเบียบหรือเงื่อนไขที่สำนักงานฯ กำหนดไว้ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีการขอรับคู่ฉบับสัญญาเช่า

ในวันที่ผู้เช่ามาดำเนินการทำสัญญาเช่า สำนักงานฯ จะจัดพิมพ์สัญญาเช่าเพื่อให้ผู้เช่าลงนามและผู้เช่าสามารถ ขอรับคู่ฉบับสัญญาเช่าได้ภายใน 10 วันทำการ (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า

ตามเงื่อนไขสัญญาเช่า ผู้เช่ามีสิทธิใช้ประโยชน์เพื่อประกอบกิจการค้าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า และเฉพาะภายในทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น โดยในส่วนด้านนอกทรัพย์สินที่เช่านั้น สำนักงานฯ สงวนสิทธิ ในการใช้ประโยชน์ด้านนอกของอาคารทั้งหมด เพื่อการกำหนดรูปแบบหรือการดัดแปลงปรับปรุงรูปลักษณ์ ด้านนอกของทรัพย์สินที่เช่าโดยผู้เช่าตกลงให้ความร่วมมือในการปรับปรุงรูปลักษณ์ด้านนอกทรัพย์สินที่เช่า เพื่อให้เกิดประโยชน์ สวยงามและเป็นระเบียบเรียบร้อย

การประกอบกิจการในทรัพย์สินที่เช่า สำนักงานฯ มีข้อกำหนดเป็นเงื่อนไขในการประกอบกิจการที่สำนักงานฯ ไม่ประสงค์ให้ดำเนินการในทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นกิจการที่ไม่เหมาะสมกับสภาพของทรัพย์สินที่เช่า ก่อให้เกิดความไม่เป็นระเบียบเรียบร้อยหรือเป็นกิจการที่เป็นภัยอันตรายต่อสังคม อย่างไรก็ตาม โดยที่ทรัพย์สินที่เช่ามีจำนวนหลายคูหา จึงมีความจำเป็นต้องกำหนดเขตอนุญาต

สำหรับกิจการบางอย่างเพื่อไม่ให้กระทบต่ออาคารอื่น ๆ ตลอดจนบางทรัพย์สินที่เช่าจำเป็นต้องมีเงื่อนไขเฉพาะเรื่อง เช่น การประกอบกิจการร้านอาหาร โรงเรียนกวดวิชาและการจัดกิจกรรมต่าง ๆ สำนักงานฯ จะควบคุมไม่ให้มีการใช้ประโยชน์ด้านนอกทรัพย์สินที่เช่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณทางเท้าและผิวจราจร ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความสวยงาม เป็นระเบียบเรียบร้อยแก่ชุมชน เนื่องจากทางเท้าที่จัดให้มีขึ้นก็เพื่อประโยชน์แก่ส่วนรวม สำหรับให้ประชาชนทั่วไปสัญจร การตั้งวางสินค้าและอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายนอกทรัพย์สินที่เช่า นอกจากจะเป็นการละเมิดและผิดเงื่อนไขสัญญาเช่าแล้ว ยังเป็นการปฏิบัติผิดกฎระเบียบของกรุงเทพมหานคร และเจ้าหน้าที่ตำรวจอีกด้วย

หากผู้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ภายนอกทรัพย์สินที่เช่าเพื่อกิจการเป็นการเฉพาะในช่วงเวลาอันสั้น เช่น การตั้งเต็นท์เพื่อประกอบพิธี การกั้นพื้นที่เพื่อวางอุปกรณ์และวัสดุในการปรับปรุงอาคาร ผู้เช่าต้องแจ้งขออนุญาตต่อสำนักงานฯ เป็นการล่วงหน้า โดยสำนักงานฯ จะพิจารณาและแจ้งแนวปฏิบัติ ให้ทราบต่อไป (ดูข้อมูลเพิ่มเติม)

กรณีการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่า

สำนักงานฯ จัดให้มีการบำรุงรักษาสภาพภายนอกทรัพย์สินที่เช่าไม่ว่าจะเป็นระบบสาธารณูปโภคหรือความสะอาด เรียบร้อยทั่วไป แต่สำหรับทรัพย์สินที่เช่าเป็นภาระที่ผู้เช่าต้องมีหน้าที่บำรุงรักษาและซ่อมแซมให้สะอาดเรียบร้อย รักษาความสะอาดรอบบริเวณทรัพย์สินที่เช่า ไม่ห้อยแขวนหรือติดตั้งสิ่งใด ๆ ให้รกรุงรัง ไม่สวยงามและต้องควบคุมการทิ้งขยะ น้ำโสโครกหรือสิ่งปฏิกูล

ผู้เช่าจะต้องเปิดทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าด้วยตนเองโดยสม่ำเสมอและมิให้หยุดการทำการค้าหรือปิดทรัพย์สินที่เช่าต่อเนื่องกันเกินกว่า 15 วัน หากมีเหตุผลความจำเป็นให้ผู้เช่าต้องแจ้งเหตุผลพร้อมทั้งกำหนดระยะเวลาในการเปิดทำการค้า เป็นหนังสือต่อสำนักงานฯ ก่อน ถ้าไม่แจ้งเหตุผลดังกล่าวหรือเหตุผลนั้นมิใช่ความจำเป็นแล้วให้ถือว่าผู้เช่าทอดทิ้งอาคาร หรือมิได้เช่าทรัพย์สินเพื่อประกอบการค้าตามสัญญานี้

กรณีการขออนุญาตต่อเติมดัดแปลง

ตามเงื่อนไขสัญญาเช่า ทรัพย์สินที่เช่านี้ทั้งหมดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า การดัดแปลง ต่อเติม ปรับปรุง แก้ไข รื้อถอน ก่อสร้าง หรือการดำเนินการเกี่ยวกับระบบสาธารณูปโภคไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนในทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าจะกระทำมิได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นหนังสือและปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่ากำหนดโดยเคร่งครัด

การดำเนินการใด ๆ ก่อนได้รับอนุญาต นอกจากจะทำให้เสียค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นแล้ว หากการละเมิดดังกล่าวเป็นกรณีที่ สำนักงานฯ ไม่อาจพิจารณาอนุญาตได้ ผู้เช่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขให้กลับสู่สภาพเดิมด้วย

กรณีการชำระค่าเช่า

การชำระค่าเช่า ผู้เช่าต้องชำระเงินให้ผู้ให้เช่าภายในวันที่ 5 ของทุก ๆ เดือน ณ ที่ทำการของสำนักงานฯ และสำนักงานฯ ได้เพิ่มช่องทางการชำระเงินให้ผู้เช่า โดยการให้ผู้เช่าชำระเงินผ่านเคาน์เตอร์ของธนาคาร ได้ตามใบแจ้งการชำระเงินที่สำนักงานฯ จัดส่งให้ ในกรณีผู้เช่าผิดนัดชำระเงินค่าเช่าหรือเงินอื่นใด ผู้เช่าต้องชำระดอกเบี้ยแก่ผู้ให้เช่าสำหรับเงินจำนวนนั้นนับแต่วันผิดนัด สำหรับค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยสำนักงานฯ จะเรียกเก็บในวันทำสัญญาเช่าทั้งจำนวนตลอดอายุสัญญาเช่า นอกจากนี้ ค่าภาษีโรงเรือนซึ่งตามสัญญากำหนด ให้เป็นภาระของผู้เช่า สำนักงานฯ จะเรียกเก็บเป็นรายปี

โดยทั่วไปสำนักงานฯ กำหนดรับชำระค่าเช่าและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เป็นเงินสด หากเป็นกรณีชำระด้วยเช็คไม่ว่าจะเป็น เช็คที่ธนาคารสั่งจ่าย (แคชเชียร์เช็ค) หรือ เช็คของผู้เช่าอาคารนั้น ๆ โปรดสั่งจ่ายเช็คในนาม “ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย รายได้สยามสแควร์ ” และเพื่อความสะดวก รวดเร็วโปรดติดต่อชำระเงินตามกำหนดเวลานัด โดยนำใบแจ้งการชำระเงินหรือนำใบเสร็จรับเงินงวดสุดท้ายที่ชำระไว้มาด้วย หากเป็นกรณีที่ต้องการสอบถามจำนวนเงิน ที่ต้องชำระที่แน่นอน และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่สำนักงานฯ กำหนดโปรดติดต่อกับเจ้าหน้าที่แผนกการเงินก่อน การชำระเงิน และโปรดเรียกใบเสร็จรับเงินหรือใบรับเงินเพื่อเป็นหลักฐานทุกครั้ง

การชำระค่าเช่าด้วยเช็คของผู้เช่าอาคาร หากมีกรณีเช็คถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน (เช็คคืน) ในส่วนรับเงินดังกล่าว จะถูกยกเลิก กรณีเช่นนี้ผู้เช่าต้องติดต่อกับสำนักงานฯ ภายใน 3 วัน เพื่อนำเงินสดหรือเช็คที่ธนาคารสั่งจ่าย (แคชเชียร์เช็ค) มาชำระทดแทนเช็คคืนและขอรับใบเสร็จรับเงินพร้อมลงนามรับเช็คคืนดังกล่าวจากสำนักงาน

กรณีชำระด้วยเช็ค ต้องเป็นเช็คของผู้เช่าอาคารนั้น ๆ และไม่รับเช็คต่างจังหวัด